 Aさん: これまでのお話で不動産投資というものは理解できましたが、実際に投資を考え物件を探す時はどんな注意が必要ですか?
アドバイザー: 物件よってポイントも違いますが、例えばシングル向けのアパートやマンションの中古物件を想定してみましょう。�ヽ垢瞭団Г�?
�△匹鵑平佑�住んでいるのか? �８鯆魅▲�セスは? �し�物の耐用年数は? 等がポイントです。
Aさん:この程度の分析でしたら、物件の資料でも判りますね。
アドバイザー:そうですね。最終的には自分の目で確かめて、納得して購入することはもちろんですが、その前段階として、数多くの物件資料に目を通して、投資価値の高い物件を絞り込むことが大切です。
Aさん:ところでどんな物件だと失敗につながるのですか?
アドバイザー:リスクが高い例ですと、都心への通勤には無理がある郊外の住宅地で、特定の大学の学生生徒が主な住人であり、大学には近いが駅には遠い物件等です。最近は、学生数の減少や大学の都心回帰現象が目に付きますので、都心に本校舎がある学校ですと、規模縮小や本校舎への一本化等が懸念されます。もし、学校が撤退したら『学生以外の借り手が付くのか?』が大きな問題になります。都心の会社勤めのシングル層だと長時間通勤は考えられず、その上駅まで遠いとなると学生以外に借り手は期待出来ない物件と言えます。ですから、その近辺のシングル層の雇用環境が重要なポイントです。雇用環境に無理があると、入居者確保が難しいですね。
Aさん:確かに特定の大学生が住人だと、大学の撤退は致命的ですね。
アドバイザー:あとは、物件の耐用年数も大きな問題ですね。不動産投資は長期なので、購入時は良くても20年後の返済完了の頃に、老朽化して建替えの必要があるかも知れません。ですので、購入検討時に物件に構造的欠陥が無いか?
耐用年数はどの位か? 修繕で済むのか? 建替えが必要になるのか? をよく調査して、一定年経過後に建替えや大規模修繕が必要な場合は、予め収入から経費として差引く必要があります。
Aさん:その辺の見極めって素人には難しいですね。
アドバイザー:そうですね。ですから信用できる不動産業者にきちんと建物の耐久性を調べてもらうと良いでしょう。さらに、物件の広告には利回り○○％と記載されている例が多いのですが、これは修繕費や管理費、固定資産税など経費は考慮されていないので、経費を差引いたネット利回りとは違いますので、注意が必要です。購入検討時には、ローン金利や修繕経費、管理費、固定資産税等を差引いての収支シミュレーションを不動産会社に算出してもらうと良いでしょう。
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